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Abogados Del Río Miera

La nueva Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Valoraciones. Juan Carlos Suárez Benedicto


Publicado el miércoles, 4 de noviembre de 2015 a las 6:41 PM por Juan Carlos Suárez Benedicto


El pasado 31 de octubre, y dentro de la incesante actividad legislativa que se está desarrollando a lo largo de este año, se ha publicado en el BOE el Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

Este texto integra la Ley del Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, y la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. A tenor de su preámbulo, se pretenden dos objetivos: de un lado “aclarar, regularizar, y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales y, de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos”.

Desde el punto de vista de las valoraciones, su régimen aparece regulado en el Título V, artículos 34 a 41. El contenido y la estructura son prácticamente iguales a lo que disponía el Real Decreto Legislativo 2/2008 en su Título III, artículos 21 a 28. Así, 

El artículo 34, dedicado al ámbito del régimen de las valoraciones, es el mismo que el artículo 21.

El artículo 35, que recoge los criterios para la valoración de los inmuebles, es el mismo que el artículo 22.

El artículo 36, dedicado a la valoración del suelo rural, mantiene en esencia la regulación anterior del artículo 23, con dos salvedades: de un lado, y en consonancia con la declaración de inconstitucionalidad contenida en la Sentencia del TC 141/2014, de 11 de septiembre, no establece límites en cuanto a los factores objetivos de localización, que anteriormente estaba fijado en un máximo del doble; de otro lado, se remite a las reglas de capitalización contenidas en su Disposición Adicional 7ª, que no son sino las que se introdujeron recientemente a través de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras: “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”.

El artículo 37, dedicado a la valoración del suelo urbanizado, mantiene la misma redacción que su predecesor, el artículo 24.

El artículo 38, que regula la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización, es el mismo que el anterior artículo 25.

El artículo 39, relativo a la indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación, coincide con el anterior artículo 26.

El artículo 40, que recoge los criterios de valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas, es similar al anterior artículo 27.

Para finalizar, el artículo 41 dedicado al régimen de la valoración, coincide en su totalidad con el artículo 28 del R.D. 2/2008. 


Vemos por tanto que el régimen de las valoraciones permanece prácticamente inalterado, salvo los incisos relativos al suelo rural. Este tipo de suelo es el que a lo largo de estos años ha visto aumentar su valor muy por encima del que tendría en el mercado. Y ello a pesar de la profusa atención que le prestó el legislador, pues baste pensar que el Reglamento de Valoraciones, aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, le dedica 12 artículos (7 a 18 del Capítulo III), frente a los 9 destinados a la valoración del suelo urbanizado (19 a 27 del Capítulo IV). 



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